下一个财政年度办公空间吸收量将增长12-18%

下一个财政年度办公空间吸收量将增长12-18%

  下一个财政年度,全国商业办公空间的净租赁收入将增长12-18%,达到25-30百万平方英尺(msf),这是基于当前财政水平较低,租户逐步回到办公室以及CRISIL分析显示,宏观经济形势有所改善。

  尽管如此,由于在家工作的影响将继续影响企业的租赁决策,下一个财政年度的净租赁将低于大流行前的水平。

  预计商业房地产所有者的信用状况将抵御大流行带来的麻烦。

  CRISIL Ratings对37家拥有86种资产的公司的评级进行了研究,其债务约为300亿卢比,可出租总面积约为100 msf(在前六座城市中占全部运营存量的20%),这表明在偿还债务方面具有良好的缓冲作用可以承受空缺的边际积累或租金压力。

  在2018到2020财年期间,商业办公空间的净租赁实现了15-20%的健康复合年增长率(CAGR),其中海德拉巴,NCR和MMR占了大部分。这是由IT / ITeS和BFSI部门的员工增加健康的步伐(过去3-4年的复合年增长率为6%至7%)推动的。

  由于需求破坏和大流行带来的不确定性增加,这种趋势扭转了这一财政状况,企业收入受到打击,大多数公司采取在家工作的政策。到2020年4月至12月,员工人数的增加(尤其是在IT部门)减少至80,000人,而大流行之前每年增加20万,这部分限制了增量租赁。

  但是,一些大笔交易,尤其是在班加罗尔和海得拉巴等城市的电子商务,BFSI和技术领域,为租赁提供了一些支持。总体而言,预计本财政年度净租金在前六座城市中将同比下降35-45%,降至20-25平方英尺。

  CRISIL Research总监Isha Chaudhary表示:“尽管公司在本财年进行了有限的扩张,但由于供应合理化以及一些项目推迟到明年进行,这限制了空缺的积累。但是,下一财年的供应估计为35 msf待完成后,排名前六的城市的空置率可能会上升200-300 bps。此外,在本财年估计下降了3%之后,下一个财年的租金率仍将受到限制。”

  由于大流行,CRISIL Rating的评级范围受到的影响相对较小。该样本包括一些字幕名称,以及各种房地产投资信托基金下的资产。样本的入住率仅略微下降至2020年9月的92.2%(而2020年3月为93.7%)。

  合同规定的租金仍然低于90%的租户的市场租金,因此尚未导致租金的任何下调。

  CRISIL Ratings主管Anand Kulkarni表示:“大约四分之三的租赁区域被大流行影响力较低的部门(例如IT或BFSI)或财务实力较高的部门的租户占用。此外,还进行了大量投资房客的装修和高昂的市场租金阻止了房客的撤离,也就是说,零售,初创企业等中有5%至7%的房客由于大流行而承受着业务压力,并处于危险之中腾出空间。”

  印度第三家房地产投资信托基金最近在印度上市,也显示出投资者对商业办公市场的信心。CRISIL Ratings已对印度列出的所有三个REIT进行了评级。

  由于大流行,CRISIL Rating的评级范围的信用状况可能会承受轻微的打h。在接下来的五个财政年度中,每个财政年度都将需要更新占地面积的10-15%,这为商业办公开发商的现金流提供了稳定性。这些资产的位置很舒适,贷款价值比(LTV)不到50%,债务偿还率(DSCR)为1.2-1.5倍。这些资产中的大多数甚至在2020年4月至6月受影响最严重的时期也报告回收率超过95%,突显了其韧性。

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